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LA RUEDA DE PRENSA INMOBILIARIA DE PlusHouse

PlusHouse pone a tu disposición artículos de prensa relacionados con el mundo inmobiliario en general pero también informaciones relativas a la comunidad Valenciana, y lo que a nosotros nos parece imprescindible, las decisiones que impactan la vida eco-sostenible.

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EL USO ES TERCIARIO HOTELERO Y NECESITAN COMUNICACIÓN AMBIENTAL

La Justicia avala el cierre de cinco viviendas turísticas por parte del Ayuntamiento de Valencia

 
Foto: KIKE TABERNER
 
26/07/2019 – 

VALÈNCIA. Lo que parecía una victoria de los propietarios de viviendas turísticas en los tribunales, finalmente se ha convertido en un espaldarazo al Ayuntamiento de València. El Tribunal Supremo ha inadmitido un recurso -aunque sin entrar en el fondo del asunto por tratarse de normas autonómicas- contra una sentencia que avala el cierre de cinco viviendas turísticas por parte del consistorio y que en 2016 un juzgado de lo contencioso-administrativo tumbó al entender que el alquiler de corta estancia no podía considerarse una actividad económica.

Una de las principales batallas de los propietarios de viviendas turísticas ha sido la de mantener su modelo fuera de la normativa que lo considera como un uso hotelero por las mayores obligaciones y limitaciones que comporta, e insistir en que se trata de un uso residencial, como si fuera un alquiler de vivienda de larga estancia. Mientras, desde el Ayuntamiento defienden la postura totalmente contraria: las viviendas alquiladas para el turismo son una actividad económica y se debe cambiar su uso para poder utilizarse con este fin.

Con esta interpretación, el Ayuntamiento consideró que la apertura de estas viviendas turísticas era una actividad clandestina por no haber entregado una comunicación ambiental que permitiera la apertura del establecimiento, que para el consistorio tiene un uso terciario hotelero con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en mano. Sin embargo, en aquel momento el juez consideró forzado el pretender aplicar a las viviendas turísticas la ley de prevención de contaminación y calidad ambiental, porque no entendía en qué medida la cesión de uso remunerada y de forma habitual de viviendas podía afectar al medio ambiente.

Las viviendas turísticas son una actividad económica

Tras el recurso del Ayuntamiento, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) fue el encargado de dar la vuelta a la tortilla al opinar justo todo lo contrario y recoger como válidas las alegaciones por parte del consistorio. En primer lugar, considerar que explotar una vivienda como alojamiento turístico es una actividad económica y que necesita una comunicación ambiental ante el Ayuntamiento. Una obligación que parte de la base de que cualquier actividad económica afecta sobre el medioambiente, aunque sea de forma mínima. En este caso, alude a la rotación continua de personas distintas que acceden sucesivamente a la vivienda de un mismo inmueble utilizando las instalaciones y elementos comunes.

En este caso, el propietario de dichas viviendas turísticas las tenía repartidas en distintos edificios de la ciudad con un uso residencial plurifamiliar. Sin embargo el TSJCV avala la tesis del Ayuntamiento de que esta actividad económica no puede realizarse en un inmueble con uso residencial. Como justificaciónmenciona el artículo 7.4 del PGOU en el que se recoge que el uso residencial es el que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento permanente de las personas y el artículo 7.5 apartado 2 del PGOU, donde se especifica que el uso terciario hotelero es el que comprende las actividades destinadas a satisfacer alojamiento temporal.

«De lo anterior se deduce con claridad que la actividad de alojamiento en vivienda turística no puede ser considerada de uso residencial, sino que como alega la parte apelante debe entenderse que integra un uso terciario hotelero», recoge la sentencia del TSJCV. Actualmente, la regulación redactada por el Ayuntamiento de València fija que las viviendas turísticas sólo pueden situarse por encima de comercios y oficinas y por debajo de viviendas, siempre sin superar el 50% de los edificios. También en pisos superiores cuando bajo ellos no se encuentre ninguna vivienda de carácter residencial.

La inclusión en el registro no garantiza la legalidad

Esta sentencia evidencia que solo la inclusión en el Registro de Viviendas Turísticas de la Generalitat Valenciana no garantiza el poder destinar el inmueble a ese uso. De hecho, ya señalaban desde Turismo que lo que prima en los municipios es el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), por lo que en la nueva Ley de Turismo incluyeron la petición de la compatibilidad urbanística previa para incluirlas en el registro y no dar pie a malos entendidos. «La Constitución es para un Estado lo que el PGOU es para un Ayuntamiento», señalaba en una rueda de prensa el secretario autonómico, Francesc Colomer.

Y así es. Esta sentencia deja constancia de que la legislación crucial es la del municipio en cuestión. «La resolución del Tribunal Supremo, que da la razón al consistorio, va a marcar, de aquí en adelante, el criterio a seguir en el control y regulación de los apartamentos turísticos», señalaba este viernes la vicealcaldesa, Sandra Gómez, quien ya ha cifrado en alguna ocasión como el 70% de viviendas turísticas de la ciudad como ilegales«Esta decisión nos va a ayudar a realizar los planes de control e inspección junto a la Generalitat y a la Policía Local y, por lo tanto, tras esta larga batalla, el consistorio recupera el control definitivo sobre la oferta de este tipo de alojamientos dentro de la ciudad, sin que haya otra administración que pueda determinar lo contrario», insistía.

Fuente: Articulo de prensa VALENCIA PLAZA / Estefania Pastor del 25/07/19

Enlace original: https://valenciaplaza.com/el-supremo-ratifica-el-cierre-de-cinco-viviendas-turisticas-por-parte-del-ayuntamiento-de-valencia

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Todos sabemos que Benidorm tiene una relación estrecha con el ladrillo y el mundo inmobiliario, y después de la crisis, lo que es el «monumento» que representaba esa loca carrera promotora ve por fin su porvenir despejado, pasando de ser un esqueleto a lo que tenia que ser, guste o no guste, viviendas selectas en un edificio que seguirá marcando  la historia de esta ciudad.

J.C GARCÍA

DESPUÉS DE HABER OBTENIDO LA LICENCIA MUNICIPAL

Intempo prevé la reanudación de sus obras para septiembre

 


 
25/07/2019 – 

BENIDORM. La reanudación de las obras de Intempo se prevé para septiembre, según explicaron fuentes de la promotora. Una fecha que se vislumbra al fin real, después de las previsiones de los últimos años que se han ido dilatando por los trámites que quedaban pendientes. Hay que tener en cuenta que el fondo norteamericano Strategic Value Partners (SVP) compró la deuda que arrastraba Sareb en 2017 después de asumir los impagos a Novacaixagalicia por parte de la anterior promotora, Olga Urbana, que entró en quiebra. 

Y no fue hasta hace un año, que se declaró a esta empresa culpable del concurso de acreedores, cuando las puertas comenzaron a abrirse. Como contara la semana pasada este diario, el Ayuntamiento de Benidorm otorgaba la licencia municipal para reanudar las obras, que en principio se alargarán entre 12 y 14 meses.

Según ha podido saber Alicante Plaza, las estimaciones del 93% de la obra ejecutada sería una falsa, ya que quedaría mucho más trabajo por hacer. Empezando por todas las zonas comunes y las finalización de la práctica totalidad de las viviendas distribuidas en sus 47 plantas.

A esto hay que añadirle los cambios significativos que implantará la promotora Uniq Residencial, donde destaca la modificación de la planta 46 y la cubierta, que pasará a utilización comunitaria, con un spa, zonas de masaje, sauna, gimnasio-sala fitness, jacuzzis y Rooftop. De esta manera, «se pone de manifiesto uno de los principales objetivos de Intempo, ofrecer las experiencias asociadas a un resort de lujo, cuidando hasta el último detalle», explican desde la propia empresa.

Al mismo tiempo, las zonas comunes de la parte inferior de la urbanización del edificio también cambiarán. Entre otros, la entrada y la piscina, que pasará de olímpica a una «tipo playa» y una infantil, de 800 my 90 m2, respectivamente, ocupando una superficie total de 4.300 m2.

En cuanto a la zona delantera, también se prevén mejoras sustanciales. En concreto, en la planta terraza de la torre de poniente, albergará una zona para niños de más de 1.000 m2. En la misma línea, la torre de levante contará con un restaurante exclusivo para los propietarios, con una terraza de 1.200 my una piscina decorativa de 80 m2.

Foto: RAFA MOLINA.

Foto: Rafa MOLINA

Otro de los grandes cambios que se llevará a cabo es la creación de un gran lobby (atrio) de entrada, con una extensión de 600 m2 y siete metros de altura, que permite el acceso a los seis ascensores inteligentes ubicados en las dos torres, y acceder al restaurante exclusivo para los propietarios a través de otro ascensor independiente. Al mismo tiempo, contará con acceso para vehículos (valet zone). 

Con todo, el rascacielos que ya se ha impuesto como uno de los elementos indispensables para el skyline de Benidorm, empieza a ver la luz después del túnel. Un periodo de sombras que ha estado marcado principalmente por la quiebra de la anterior promotora, fruto de una borrachera del ladrillo que terminó en los juzgados y rescatando el edificio el banco malo gestionando una deuda de 100 millones de euros. Finalmente, el fondo norteamericano desembolsó 60 millones de euros por hacerse con este rascacielos y darle una segunda vida.

Ahora, los pocos propietarios de las viviendas de la primera etapa de Intempo, tendrán que reclamar su dinero en los juzgados. Una deuda que tendrían que satisfacer los herederos de José Ignacio de la Serna –fallecido en 2015– pero que terminaron renunciando en su momento. Mientras ven sus actuales casas renovarse y salir a la venta de nuevo.

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19/07/2019 – 

VALÈNCIA. La gestora de cooperativas Prygesa, perteneciente al grupo Pryconsa, se encuentra a un paso de resultar adjudicataria de una de las dos parcelas que la sociedad Valencia Parque Central sacó a subasta el pasado mes de abril. Tras presentar la única oferta por uno de los terrenos, este jueves se conocía la viabilidad de su propuesta económica que ascendía a los 10,7 millones, una cantidad ligeramente superior a la del precio de salida fijado en los 10,6 millones. 

Ahora será la mesa de contratación la que propondrá la adjudicación de la parcela a Prygesa, una decisión que tendrá que ser aprobada por la sociedad y que podría cerrarse en las próximas semanas, según indican a este diario fuentes de la entidad pública. Dado que es la única propuesta presentada y reúne los requisitos económicos, previsiblemente la compañía se hará con los terrenos.

Se trata de la parcela 6 que cuenta con una superficie de 3.507,96 metros cuadrados y una edificabilidad de 14.713,31 metros cuadrados techados y está formada por tres solares. Está ubicada en la calle Maestro Sosa – San Vicente Mártir, un enclave muy próximo a la estación Joaquín Sorolla de València.

La sociedad Valencia Parque Central también sacó a subasta la parcela 9, compuesta por dos solares, de 4.461,48 metros cuadrados de superficie y 23.284,58 metros cuadrados de edificabilidad, pero quedó desierta al no recibir ninguna propuesta. Una situación que generó sorpresa en el seno de la sociedad que durante el proceso había recibido mucho interés por parte de varias empresas.

En total, ambas parcelas suponen un 38% del suelo total propiedad de la sociedad en la Fase 1A del proyecto de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de València en junio de 2017. Con la venta de estos terrenos, la entidad busca conseguir unos ingresos para la ejecución del soterramiento de las vías en València.

 

Proyecto residencial con 93 viviendas

El proyecto de Prygesa en ese enclave consiste en una promoción residencial en régimen de cooperativa, según detallan en su web. Se trata de un complejo formado por 93 viviendas, de entre 78 y 101 metros cuadrados, con dos o tres dormitorios, garaje y trastero. Asimismo, la urbanización contará con amplias terrazas y zonas comunes como piscina, pista de pádel, jardines y zona de juegos infantiles. El precio por inmueble está en los 245.000 euros más IVA. 

No es el único proyecto que Prygesa tiene en la ciudad. Por el momento ya ha lanzado otras dos promociones: una en Quatre Carreres, formada por dos torres con 116 inmuebles, y otra en el Grao de 18 viviendas.

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La costa de València se queda sin apartamentos y proliferan las promociones

El precio de la vivienda en Xàbia duplica el de Gandia y se acerca al techo de la burbuja en 2007 – Los visados de obra nueva se disparan, con proyectos en Canet, la Pobla, Cullera, Oliva o Gandia

José Luis García 09.07.2019 | 21:53

Apartamentos en Gandia.
 
Apartamentos en Gandia. Natxo Frances

La recuperación de la demanda inmobiliaria y una década de parón constructor han tenido una consecuencia clara: los municipios de la costa de València se han quedado sin apartamentos. Así lo constata el informe Vivienda en Costa 2019 de la Comunitat Valenciana, presentado ayer por el delegado en Valencia de la consultora de valoración inmobiliaria Tinsa, Vicente Torres. Entre las grandes conclusiones destaca que el stock de obra nueva en el mercado vacacional de la costa de València es inexistente, con excepciones como Piles.

De los 31 municipios costeros analizados, 26 han registrado una subida de precios considerable. Las compraventas en costa se incrementaron un 7,3% en 2018, excluyendo las tres capitales: 31.769 operaciones en total.

Como se ve en la tabla adjunta, Xàbia es la ciudad donde el precio de venta del metro cuadrado es mayor, con 1.901 euros. Es el doble que en destinos del norte de Castelló, como, Vinaròs ( 937 euros) o Benicarló (821), y también Gandia. 


Benicàssim protagoniza el mayor incremento del precio en 2018 (+16,9%), pero la costa de Alicante es la que se acerca cada vez más a los máximos de la burbuja inmobiliaria. El Campello, por ejemplo, presenta precios apenas un 17% por debajo de 2007; en Xàbia, es el 23,3%. Con todo, aún se nota el impacto de la crisis en la costa: hay tres municipios de Castelló y dos de València donde la vivienda aún no vale ni la mitad de lo que llegó a costar. Son Benicarló, Oropesa, Castelló, La Pobla de Farnals y Puçol. 

La demanda de los extranjeros influye en el comportamiento de los precios. El 31% de sus inversiones en España se produce en la C. Valenciana. Fueron 27.490 operaciones en este territorio. De ellas, el 72% en Alicante. 

Como consecuencia de esto, la actividad promotora está regresando, cada vez con mayor intensidad, a las playas valencianas. El precio del suelo se ha incrementado en la costa de Alicante y también el norte de València. El número de visados de obra nueva (un indicador por adelantado de la actividad promotora) se disparó un 17,3% en 2018 hasta los 7.292 visados. 

Las grúas han vuelto. En Canet, como ya adelantó Levante-EMV, se proyectan 400 apartamentos; 20 en Puçol y 150 en La Pobla de Farnals. Al sur de la provincia, se han reactivado promociones paralizadas, como la urbanización Faro del Mediterráneo de Cullera. Se han iniciado nuevos proyectos con 150 viviendas en las playas de Oliva Nova, Daimús y Xeraco. Gandia prevé nuevas promociones. 

Tinsa vislumbra factores que pueden elevar el precio de la vivienda, como la ley de protección de costa (Pativel) y la de la Huerta, normas que contemplan la reversión de suelo urbanizable a protegido.

      • Fuente:periodico LEVANTE EMV de Jose Luis García del 09/07/19

    Articulo original: https://www.levante-emv.com/economia/2019/07/10/costa-valencia-queda-apartamentos-proliferan/1899123.html

     

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Russafa: epicentro de la caída del tráfico en València

La intensidad media diaria cae en mayo un 0,9 %, por lo que ya son 17 meses consecutivos de bajada

Josep Bartual Roig València 18.06.2019 | 11:56

El nuevo tramo de la calle Russafa

En la calle Russafa la reducción del tráfico fue del 34,1 por ciento en mayo, es decir, pasan 6.164 vehículos menos que mayo de 2018. En Regne de València el descenso es más moderado, del 16,6 por ciento y 3.471 desplazamientos mínimos. Y en el último tramo de Marqués del Túria, justo en el cruce con las dos vías anteriores, la bajada fue del 12,7 por ciento, es decir, 8.144 coches menos por ese punto.

Hay que reseñar que a la par del descenso del tráfico se ha producido un auténtico ‘boom’ en el uso de la bicicleta y el patinete en estos nuevos tramos. En Russafa ya se pruducen de media diaria 2.341 desplazamientos sostenibles, mientras que el Regne de València la cifra alcanza los 1.473 en una de las espiras de medición.

Sin embargo, el punto de la ciudad donde porcentualmente más se ha reducido el tráfico es en la avenida Burjassot, donde el nuevo carril bici se ha convertido en la medida más eficaz para la pacificación del tránsito, un -48,6 % y 6.296 vehículos menos, es decir, la mitad que hace un año. Todo un récord.

En general la reducción del tráfico en mayo fue muy tímida, de solo un 0,9 por ciento, pero no uniforme. De fuera hacia dentro, las grandes entradas al «cap i casal» constataron una subida de la IMD del 0,1 por ciento, especialmente significativa en Ademuz, la CV-500 o Archiduque Carlos.

A partir de las las rondas de circunvalación y hacia dentro de la ciudad, la reducción del tráfico fue generalizada. Así en estas grandes vías periféricas la intensidad media diaria cayó en mayo un 1,3 por ciento. En la corona de Ronda Tránsitos la bajada del tráfico fue del 1 por ciento, mientras que en grandes vías y otras grandes avenidas de la ciudad fue del 2,1 por ciento, el porcentaje más alto en esta ocasión de la ciudad.

Por último, la Ronda Interior la caída de la intensidad media diaria fue de 1,3 por ciento. Mientras en la zona norte el tráfico aumentó considerablemente (paseo de la Petxina), en la zona sur de Xàtiva se redujo también de manera importante.

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Aujourd’hui PlusHouse a envie de vous offrir un peu de détente… Une petite vidéo illustrant parfaitement, que dans le domaine immobilier, le professionnalisme impose du sérieux…

Alors, il est vrai qu’ici, c’est du grand dérapage constant, à la limite du mauvais goût, mais à l´opposé, l´agent immobilier fait montre de toutes les qualités nécessaires à l´exercice de cette superbe profession.

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VALENCIA ! UNA CIUDAD DE CINE !!!

Aquí sería fácil hablar de Valencia enumerando todas las cualidades de esta ciudad, el ambiente, la vida, la gente, la gastronomía, la playa, pero algo la hace más única todavía que cualquier otra ciudad… La Ciudad de la Ciencias, pasearse en la Ciudad de las Ciencias es simplemente viajar en otro mundo, en otro tiempo… Tanto que Hollywood eligió este lugar para una de sus películas de ciencia ficción, TOMORROW LAND, con George Clooney.

Así que vivir en Valencia es mucho mas que vivir en España!

(Arquitecto : Calatrava / Pelicula de Walt Disney)

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LA IRRACIONALIDAD DEL MERCADO

La profecía de un Nobel sobre el precio de la vivienda: por qué subirá sin parar

Psicólogos y economistas han hablado desde hace décadas del efecto pigmalión de los mercados: si mucha gente piensa que los precios aumentarán, terminarán haciéndolo

Foto: 'Alquilar es tirar el dinero' y otros tópicos que elevan los precios. (iStock)
‘Alquilar es tirar el dinero’ y otros tópicos que elevan los precios. (iStock)

Si usted cree que el coste de la vivienda en nuestro país no va a dejar de subir, no está solo. Forma parte del alrededor de 60% de españoles que considera que la vivienda seguirá encareciéndose. Pero tenemos una mala noticia: que usted piense esto es, entre otros factores, una de las razones por las que los precios no van a bajar. Se trata de una de las profecías autocumplidas más conocidas, que señala que en un mercado aparentemente racional las creencias de los consumidores e inversores sobre el futuro son mucho más decisivas de lo que cabría esperar.

El razonamiento es sencillo. Si consideran que el precio de la vivienda va a seguir subiendo, muchos compradores se animarán a mover ficha cuanto antes, aumentando la demanda y provocando que los precios suban aún más. Considerar que este es el mejor momento para adquirir una vivienda que se va a revalorizar inmediatamente es uno de los atajos para que el precio suba rápidamente. Es algo que también ocurre en los períodos en los que el precio de la vivienda baja, por razones opuestas: en 2013, por ejemplo, uno de los motivos que explicaban por qué la vivienda no subía era precisamente porque los compradores consideraban que, ante una expectativa deflacionista, iba a perder su valor.

Esta clase de círculos viciosos excluyen a los compradores de su primera vivienda, que carecen de ningún bien que pueda revalorizarse

Si la teoría de la profecía autocumplida resulta relevante en este contexto es porque cada vez son más las voces que, a nivel global, están alertando de que estamos inmersos es un proceso semejante al que condujo a la burbuja inmobiliaria. Los medios americanos se acaban de hacer eco de la advertencia de David Rosenberg, jefe economista de Gluskin Sheff, que ha advertido que el hecho de que el 59% de estadounidenses (un 1% menos que en España) considere que los precios serán aún más altos el próximo año (el porcentaje más alto desde finales de los 80) es un riesgo para la estabilidad de los precios. En palabras del economista, es “un caso de una esperada inflación de activos que se convierte en una profecía autocumplida”.

HÉCTOR G. BARNÉS

¿Cuáles son las consecuencias de esta clase de círculos viciosos? Ante todo, la exclusión de los compradores más jóvenes del mercado, que al carecer de un bien que puede revalorizarse no forman parte de esta carrera especulativa en la que cada vez tienen más difícil entrar. Según los datos de una encuestarealizada por ‘Inmoblog’, aquellos que compran vivienda por primera vez suponían alrededor de cuatro de cada 10 ventas anuales en 2015. El porcentaje en EEUU es menor, de un 30%, y ha descendido un 2% respecto al año anterior.

La fiebre del oro

Uno de los economistas que llevan décadas estudiando este factor irracional es el Premio Nobel Robert Shiller, de la Universidad de Yale, que en 2003 publicó junto a Karl Case un estudio ya clásico en el que se preguntaba a partir de los datos de los 10 años anteriores si había una burbuja inmobiliaria. Aunque no hablaban en ningún momento explícitamente de “profecía”, sí ponían de manifiesto la tremenda importancia que tenían las creencias sobre el futuro inmediato, dado que “los compradores y vendedores del mercado inmobiliario son la gran mayoría amateurs con poca experiencia”. Shiller mantenía que había factores que precipitaban las burbujas, como la demografía, la especulación, el desceso del paro, el aumento de los sueldos o el coste de la construcción.

Cuando los precios suben rápidamente, hay una gran comunicación boca oreja que aumenta los precios, especialmente en las ciudades ‘glamurosas’

Entre todos ellos, había uno determinante: el propio precio de la vivienda. “El factor predominante sobre el precio de los hogares es siempre los propios precios”, explicaba el que terminaría alzándose con el Nobel una década más tarde gracias a su análisis del precio de los activos. “La retroalimentación de las primeras subidas en las siguientes es un mecanismo que amplifica los efectos de los factores precipitantes. Si los precios suben rápidamente, se produce una gran comunicación boca a oreja”. Por ejemplo, viralizando ideas como que es el momento adecuado para comprar antes de que sea muy tarde, y que es aún más agudo en las “ciudades glamurosas”, como las llamaba el economista. Una de sus conclusiones era que la confianza desmedida en la rentabilidad a largo plazo de las propiedades inmobiliarias suele resultar desastrosa. Esta tesis terminaría dando lugar a su célebre libro ‘Exuberancia irracional‘.

El economista ha vuelto a salir a la palestra a la luz de los últimos movimientos del mercado inmobiliario, que algunos como Richard Florida han interpretado como una nueva burbuja, esta vez a nivel global. En un reciente artículo, Shiller manifestaba su preocupación respecto al aumento de la desigualdad en el acceso a la vivienda en grandes ciudades. En él recordaba que hay factores que determinan este aumento de precio en EEUU, como las limitaciones a la construcción. Pero también advierte ante un hipotético “neoludismo” de propietarios que protestan ante la construcción de nueva vivienda con el objetivo de que el precio de sus bienes no descienda, y que Shiller interpreta como un peligro para el interés público.

El fantasma que reaparece una y otra vez

Basta con realizar una somera búsqueda para comprobar cómo “burbuja inmobiliaria” y “profecía autocumplida” son conceptos que aparecen de la mano, a veces como sinónimos. En 2005, una noticia de ‘Reuters’ señalaba que algunos expertos de la industria y psicólogos advertían de la posibilidad de que las constantes advertencias de los medios de comunicación y de las autoridades ante una posible burbuja estuviesen fomentando la subida de precios, que había sido más de un 50% durante los cinco años anteriores. Paradójicamente, un artículo de estas características puede, por lo tanto, jugar el mismo rol a la hora de favorecer una subida aún mayor.

La vivienda, no obstante, tiene características muy diferentes a la de un simple tulipán. No solo porque la Declaración Universal de los Derechos humanos y la Constitución Española promulgan el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, sino también porque se trata de una clase de bien muy diferente. Como sugería Florida en su último libro, ‘La nueva crisis urbana’, nos estamos asomando a un peligroso horizonte global en el que el acceso de la vivienda será cada vez más difícil, lo que provocará que los trabajadores e inmigrantes sean expulsados a la periferia. Pero, una vez más, según la teoría de la profecía autocumplida, es posible que haciendo saltar la alarma, Florida haya aportado su grano de arena a que los precios suban aún más.

Fuente original :

https://www.elconfidencial.com/alma-corazon-vida/2018-05-31/profecia-nobel-precio-vivienda-robert-shiller_1570825/

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Cuatro razones que explican por qué el ladrillo no volverá a estallar en España

Ni se construye tanto, ni los precios suben a la misma velocidad, ni se financia con tanto riesgo.

Plusito

Obras en un proyecto de Aguadulce | Alamy

Macroproyectos urbanísticos en medio de la nada, promotoras quebradas, propietarios ahogados por unas hipotecas que les era imposible pagar… El estallido de la burbuja del ladrillo dejó consecuencias devastadoras tanto para el sector inmobiliario, como para el conjunto de la economía española, que han tardado mucho tiempo en revertir.

Podría decirse que fue en el año 2015 cuando se produjo el punto de inflexión en el sector. Entonces, los precios de la vivienda, las compraventas, las hipotecas y las construcciones empezaron a levantar el vuelo tras casi una década de debacle.

Gracias a la recuperación de estos últimos dos años, poco queda del panorama que existía antes del pinchazo inmobiliario. Aún así, tras la escalada de precios de la vivienda que se está produciendo en algunas ciudades de nuestro país, la sombra de una nueva burbuja sobrevuela sobre el sector. El director comercial de Tinsa, Pedro Soria, reconoce a Libre Mercado, que «últimamente no me preguntan por otra cosa». El experto cree que «el mercado ha cambiado muchísimo» en estos últimos 10 años, y da algunas claves para explicar por qué el ladrillo no volverá a estallar.

 

1. Los precios suben, pero no a esa velocidad

«En plena burbuja los precios de los pisos subían de media en España en tasas interanuales de entre el 20 y el 30%», recuerda Pedro Soria. Sin embargo, según el último dato de su tasadora, a cierre de 2017, las viviendas solo se encarecieron un 4,2% (hasta los 1.264 euros el m2) con respecto a 2016. Eso sí, en ese mismo periodo, en ciudades como Madrid o Barcelona registraron el pasado año subidas de dos dígitos. En concreto, el incremento en la capital fue del 17,1%, mientras que el de la Ciudad Condal se quedó en el 14,8%.

Esto revela que a día de hoy estamos ante «un mercado a 2 velocidades», señala Soria. Aún así, «los niveles continúan muy lejos de los de antes de la crisis y no creo que vuelvan a llegar a esos valores», añade. Tanto es así, que los precios medios en España en 2017 todavía están un 38,3% por debajo de los de 2007. Sólo en determinados barrios de las ciudades principales se han igualado. «No hay que mirar solo a Madrid o Barcelona, donde sí que hay ciertas tensiones en los precios, hay que mirar al conjunto de España en general», apunta el experto. Por ejemplo, en provincias como Cuenca (-7%), Ciudad Real (-6,7%), Lugo (-6,3%) o Guadalajara (-5,9%) el precio de la vivienda siguió cayendo el pasado año.

Para 2018, las previsiones de Tinsa es que los precios vuelvan a subir entre un 4% y un 5%, «pero que esas tasas se vayan minimizando en el futuro», lo que estaría muy lejos de generar una burbuja.

2. Las hipotecas no se conceden a la ligera

«Antes, a todo el mundo se le concedía una hipoteca, y al 100% o más, por lo que todo el mundo se compraba un casa. A día de hoy, existe una financiación controlada en la que prima la solvencia y el perfil del demandante. Los bancos evalúan a conciencia su estabilidad laboral, el tipo de empresa para la que trabaja o los años que lleva en ella«, explica Soria.

Antes del estallido de la burbuja, las viviendas que se adquirían con las hipotecas o las que se presentaban con los avales ejercían de garantía en el préstamo, algo que se demostró que fue un error cuando los precios de las mismas se desplomaron.

Además, en la actualidad los bancos exigen a sus clientes tener ahorrado, al menos, el 20% del valor de la vivienda. De hecho, según los últimos datos del Banco de España, la media de la financiación de las hipotecas se situó en el 64,9% del valor de tasación de las casas. La hipoteca media para comprar una vivienda en España hasta el pasado mes de noviembre se contrató por un importe de poco más de 122.700 euros, a un tipo de interés inicial del 2,71%.

Ante unos tipos de interés en mínimos históricos y para evitar sustos antes una posible subida del euríbor, están primando las hipotecas a tipo fijo (casi 4 de cada 10). El plazo de amortización también es más corto que hace una década: 24 años

3. Los promotores, también controlados

No sólo los hipotecados vivían por encima de sus posibilidades hace 10 años. Entonces, «también se les financiaba a los promotores el 100% o más del proyecto. Muchas veces, con lo que les sobraba del crédito, seguían comprando suelo al lado, y ahí empezaron los problemas», recuerda el experto. Ahora, una de las exigencias de los bancos es que los promotores costeen el suelo de sus proyectos con fondos propios, «que supone entre el 30% y el 40% del coste total del proyecto, aunque si es un promotor de mucha viabilidad pueden llegar a financiarle hasta el 80%».

Además, «en la actualidad los bancos tienen monitorizadas las obras. Se aseguran de que el dinero que prestan se invierta realmente en esos proyectos (construcción, tasas, licencias…) y que estos tengan una demanda solvente detrás», explica. La venta sobre plano es una forma de que ni el promotor ni el banco corran riesgos.

Otra práctica habitual antes de la crisis era que los promotores dieran por hecho que los pisos siempre seguirían subiendo, y a esos ritmos. Entonces, se crearon unas expectativas futuras con el precio al que iban a vender sus viviendas que, tras es estallido, no se correspondieron en absoluto con sus ingresos reales. «Ahora, saben que a cada euro que invierten le tienen que sacar rentabilidad, por eso, ya no se pueden arriesgar a invertir en zonas donde no haya demanda», explica Soria.

En 2006, se autorizaron 865.561 visados de obra nueva para uso residencial en España. Entre enero y noviembre de 2017, esa cifra apenas ascendió a 74.690 unidades.

4. Menos compras y más alquiler

Según los últimos datos de Eurosat, que hacen referencia a finales de 2016, un 22% de los españoles vive de alquiler. «Antes de la crisis, el alquiler era invisible, ahora, se está dilatando mucho más la decisión de adquirir una vivienda, lo que implica que cada vez los compradores son de mayor edad», señala el director comercial de Tinsa. Soria cree que los jóvenes «siguen teniendo en la cabeza la idea comprar, pero ahora saben que los bancos les exigen ahorrar para ello».

A cierre de 2017, la compraventa de viviendas subió un 14,6% con respecto al año anterior, hasta un total de 464.423 operaciones, según los datos del INE. De esa cifra, 381.163 transacciones correspondieron a pisos de segunda mano y solo 83.260, a vivienda nueva. «En el año 2006 se llegaron a cerrar unas 900.000 operaciones de las que la mitad correspondían a obra nueva», apunta el experto.

En la época del boom de la vivienda «el mercado era puramente especulativo, ahora, es de reposición. Actualmente, los compradores venden una casa para irse a una mejor, que compran con el dinero de esa primera casa, o como inversión para ponerla en alquiler, pero no esperando sacar un beneficio inmediato con su venta», explica.

Que los españoles estén orientando sus propiedades hacia el mercado del alquiler se debe a datos como el último análisis de Fotocasa, que revelan que el precio de los arrendamientos se ha incrementado un 49% en Cataluña y un 27% en Madrid en los últimos cuatro años. Esto podría trasladar el riesgo de burbuja al alquiler, pero Soria lo descarta, aunque reconoce que hay «un recalentamiento de los precios en estas zonas» y que «podrían producirse errores individuales, sobre todo, de particulares» que paguen un sobreprecio por la compra de una vivienda o realicen un gasto en reformar un piso que luego no alquilen por el precio previsto.

 Libre Mercado

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